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賃貸借のこと




<事例1>
貸しているアパートの賃料を支払わない人がいます。

<解決方法>
 まず,賃借人から敷金を受け取っている場合には,アパートの明渡し時に明渡し時点までの未納賃料を敷金から差し引くことができます。それでも足りないという場合は,【裁判のこと】でも触れますが,大きく分けて]辰傾腓い砲茲覯魴茲鮨泙襦き∈枷十蠅亮蠡海鰺用して解決を図る,という2つの手段が考えられます。

法律相談 賃貸借 一時的な病気などが原因で未払いの期間が短く,原因となる事情が改善される見込みがあるのであれば,]辰傾腓い砲茲覯魴茲砲覆犬犹案であると言えるで しょう。この場合には,内容証明郵便などでこちらの考え(例えば未払分については半年後から分割で従来の賃料に上乗せして払ってもらうなど)を示して,相 手が応じてくれるのであれば,その旨の書面を取り交わしてとりあえずはよしとする(約束どおり払ってくれなければその書面も証拠として∈枷十蠅亮蠡海鰺 用する),など話し合いでの解決が望めます。

 他方,例えば1年以上も賃料が未納で支払いを求めても無視される,催促に行くと暴言を吐かれる,などという場合には,単に未払い賃料を支払ってもらうことのほかに,賃貸借契約そのものを解除して相手方にアパートから退去してもらうことを考える必要が出てくるかと思われます。このような場合に相手方が話し合いに応じる可能性は低いでしょうから,最終的には訴訟・調停など∈枷十蠅亮蠡海鰺用して解決を図ることとなります。なお,賃貸借契約の解除が認められるためには,相手方との信頼関係が破壊されているということを裁判所に認定してもらう必要がありますので,賃料の未払期間,相手方との交渉状況等の具体的事情によっては,解除が認められない場合もあります。(この場合でも当然未払賃料の支払いは認められるでしょう)

 いずれのケースでも,後の裁判所の手続を想定しつつ進めていったほうがよいといえます。




<事例2>
 アパート明け渡し後原状回復費用として高額な請求書がきました。

(例)実家を離れて4年間一人暮らしをしていた大学生のAさんが,大学卒業後就職のため借りていたアパート(家賃月5万円)を引き払う際,大家のBさんから原状回復費用として20万円を請求されてしまった。
   Bさんからの請求書には,
   .魯Ε好リーニング      10万円
   ⊂の表替え           5万円
   J瓢罎猟イ蠡悗─        。核円
   こ笋譴神面台のガラスの修繕   2万円
   と記載されていた。
 (但し,契約書に借主が原状回復費用を負担する旨の条項がない場合)


<解決方法>
 賃借不動産の原状回復義務は,借りたときと全く同じ状態に戻さなければならないというものではありません。通常の使用によって自然に損耗した部分については,あらかじめ家賃に組み込まれていると考えられます。なぜなら,賃貸借契約においては,通常の方法で物件を使用することが予定されており,そのための対価として借主は家賃を支払っているということができるからです。もっとも,通常の方法を超えた使用や借主の故意・過失によって物件に損害が生じた場合には,借主はその部分についてはやはり支払わなければならないでしょう。

 したがって,上の請求書を例にとると以下のようになります。

・´↓について
 Aさんが部屋をいつもくまなく掃除していて,借りた時点と比べて部屋が汚れたといってもそれは年月の経過が原因である場合には,それらは予め家賃に組み込まれているといえるので,これらについて原状回復費用を支払う必要はないと考えられます。
  これとは反対に,Aさんが全く部屋を掃除せず,それが原因で部屋の汚損が拡大したというような場合には,少なくとも拡大した汚損部分についての費用は原状回復費用として支払わなければならないと考えられます。

・い砲弔い
  割れた洗面台のガラスが壊れたのは地震が原因だというような場合には,地震の発生についてAさんに何も責任はないので,これをAさんが負担すべきであるというのは不合理であり,Bさんが負担すべきと考えられます。
  反対に,Aさんの不注意でガラスを割ってしまった,Aさんの友人が遊びに来た際に誤って割ってしまった,などというのはAさん側の過失によるものなので,Aさんが負担すべきと考えられます。

 もっとも,
・契約書に原状回復費用は全て借主の負担とする旨の条項がある。
・家賃の滞納もあるので,費用減額の話を大家さんに持ちかけるのは気が引ける。
・払わなければならない費用があることは認めるが,今すぐにはお金を用意できそうもない。
・このことが原因で賃貸借契約の保証人になっている伯父ともトラブルになってしまった。
・本来支払うべき費用以外は払わないと大家さんに話したが取り合ってもらえず,敷金を返してもらえない。
・いつまでにいくら払わないと訴訟を提起すると言われた。

など、実際における原状回復費用の問題は複雑で,その解決までのプロセスは個々の事案によって全く異なります。場合によっては裁判所の手続を利用しなくてはならない場合も出てくるので,それも視野に進めていく必要があります。




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